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杭州现房企罕见违规:祥生未批先建罚200万,为上市受困高周转?

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杭州现房企罕见违规:祥生未批先建罚200万,为上市受困高周转?

在房地产市场成熟的杭州,出现了一起被业内称为“罕见”的行政违法案件。

根据杭州市余杭区政府信息公开,位于余杭区的余政储出(2019)55号地块1-11#、地下室工程,由于在未取得施工许可证的情况下,建设单位先行施工,被余杭区住建局(人防办、民防局)认定违反了《中华人民共和国建筑法》的相关条款,已构成未办理建筑工程施工许可证擅自开工的违法行为。项目公司、施工单位及相关负责人,总计被处以200余万的行政罚款。

接受行政处罚的当事方杭州祥生宜远房地产开发有限公司,根据工商信息可知,该地块的所有者是祥生控股(集团)有限公司(简称“祥生”)。

杭州现房企罕见违规:祥生未批先建罚200万,为上市受困高周转?

而祥生是全国房企综合实力30强中唯一未上市的房企,目前正在进行港股IPO,6月3日港交所刚刚披露祥生的招股书。

祥生在招股书中这样介绍自己

2019年在浙江省所有住宅物业开发商中祥生排名第三。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料,就运营效率而言,祥生自2018年起连续三年位列“中国房地产百强企业”前十。

祥生于2019年亦获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院评为“中国房地产开发企业品牌价值Top30”。

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那么,作为一家实力雄厚、管理先进且准备上市的知名房企,为何会明知故犯如此低级的“错误”?

有房地产业内人士道出实情:“未批先建”是因为高周转的压力,房企急于缩短建设周期。

地产分析师严跃进认为,高周转的本质是为了加快节奏做大规模,“IPO的房企,需要作出规模,显示出它是有实力的。”

比招股书披露开工时间提前3个月擅自施工

根据杭州市余杭区住建局发布的行政处罚决定书(余建罚字〔2020〕17-1号-4号),2020年3月5日,杭州祥生宜远房地产开发有限公司与浙江祥生建设工程有限公司签订建设工程施工合同,工程合同价格14682万元。在未取得施工许可证的情况下,建设单位先行施工,截至6月3日,该项目已完成整个地块桩基工程,准备土方开挖。6月24日该项目办出施工许可证。

浙江的房地产人士这样评价:浙江未批先建很少了,政府主动服务效率很高,甚至有出让金未缴清可以先施工预售。上市公司都有拿地后10个月回正的要求,房地产金融化后高周转是必须的,而金融化就是指“上市”。

在祥生的招股书中,对该地块也做了披露:余政储出(2019)55号地块建设项目为位于浙江省杭州的住宅及商业项目。该项目总占地面积为66,440平方米,包括住宅及商业物业、停车场及配套设施。余政储出(2019)55号地块建设项目由杭州祥生宜远房地产开发有限公司开发。祥生已订立总地价款为人民币18.517亿的有关土地出让合同。截至2020零年3月31日,祥生已支付地价款人民币6.503亿。截至2020年3月31日,祥生尚未获得土地使用权证。

招股书披露,根据祥生的内部记录,祥生集团占有该项目100%股权。估计开工日期2020年6月,估计预售开始日期2020年10月,估计竣工日期2023年3月。

招股书明白无误地写明了开工日期要2020年6月份,但祥生在疫情稍有缓解的3月份,就冒着违法和被罚的风险,急急地开工了。这是急成了什么样子?

这个余政储出(2019)55号地块,预售的楼盘名叫“祥生·星合映”,杭州透明售房网显示均价23000元/㎡。

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招股书提到“实现高资产周转率”

祥生在招股书中,对楼盘项目的开发效率有专门的叙述,认为可加快资产周转和资金流动性。招股书披露,企业现金流量及经营业绩所受到的三大影响之一,就是物业开发的时间。

招股书披露,“祥生对营运管理采取主动及标准化的方法,已实施多项措施,以确保区域公司及项目公司有效及高效执行总部作出的决策,透过前置运营任务并促进运营部门之间的合作,标准化的运营规程可有助提高项目开发效率及实现高资产周转率。亦计划透过更彻底的改革及实施标准化的操作程序进一步缩短项目的开发周期,以提高物业开发效率,祥生认为这将可加快资产周转及提升营运资金流动性。”

祥生称,计划透过更彻底的改革及实施标准化的操作程序进一步缩短项目开发周期,以提高物业开发效率。

招股书披露,自2016年起祥生采纳“1+1+X”扩张策略,以在浙江的发展为基础,深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。对扩张目标进行全面的市场研究并应用严格的土地选择标准,以标准化投资指引及执行时间表确保高效的决策流程。

在业绩方面,根据招股书,2017年-2019年,祥生的收益分别是人民币62.933亿、142.153亿及355.195亿。

对应的毛利率分别是13.2%、21.1%及23.9%。净资产负债比率分别为13.8倍、7.4倍及3.6倍。

收入由2017年的人民币62.933亿,增加至2018年的人民币142.153亿,并进一步增加至2019年的人民币355.195亿,复合年增长率为137.6%。

对应的纯利分别是亏损人民币2.859亿、盈利4.279亿及32.09亿。

截至2017年、2018年及2019年12月31日,祥生的借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别约为人民币258.744亿、290.651亿及285.274亿。

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密切监察跟踪每个项目的进度

从祥生的招股书披露的内容可知,祥生对于项目的工期进度,可以用精细到分秒、准确到毫厘来形容。

招股书披露,在进度控制方面,祥生已建立了项目进度管理系统,要求项目公司及部门收集并向工程合约中心的工程管理部以及其他负责部门报告项目进度,以确保运营效率及项目执行能力。在有关项目进度管理系统的支持下,祥生可跟踪每个项目的进度,并及时应对与计划进度表现出的偏差。祥生还在与建筑承建商订立的协议中提供了详细的项目建设时间表,并将密切监察以确保有关时间表得到履行。

独立评论员,高级经济师周正国认为,地产开发类比制造业流水线,是一种模仿制造业迭代生产的模式,可以说是一种波特战略的低成本战略模式,类似福特汽车模式。

成熟的流水线、工业化的房地产开发模式,环环相扣的时间表,项目经理很难做到自说三话擅自施工。

周正国认为,房企采取高周转模式,很大程度上是为了尽快割韭菜。

公开信息显示,祥生20世纪80年代初创立于浙江诸暨,目前已成为一家集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营、建筑安装、物业管理、酒店管理等事业版块于一体的多元化产业集团。集团业务遍布上海、浙江、江苏、安徽、江西、湖北、湖南、福建、内蒙、山东和辽宁等20余省50余城,拥有房地产开发一级资质。

2017-2019年,祥生签约销售金额从619.64亿元增长到1174.7亿元。(完)

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